Выкупная цена земельного участка.

http://urist22.ru Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет с связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, перед арендаторами, если собственник сдает земельный участок в аренду), в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Понятие убытковдано в п. 2 ст. 15 ГК РФ. Это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков, устанавливается Правительством РФ. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям. Землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Выплата стоимости земельного участка производится за счет соответствующего бюджета (федерального, регионального или местного). Убытки же возмещаются предприятиями, организациями и учреждениями, которым предоставляются изымаемые земельные участки.

По соглашению сторон собственнику изымаемого земельного участка может быть предоставлен другой земельный участок. Как уже говорилось выше, здесь будет иметь место соглашение в форме договора мены. В том случае, если стоимость предоставляемого земельного участка взамен изымаемого будет выше стоимости последнего, собственнику предоставляется право либо оплатить разницу, либо зачесть ее при возмещении убытков.

Если же соответствующие органы исполнительной власти отказываются предоставить иной земельный участок взамен изымаемого, а собственник заинтересован именно в замене земельного участка, а не в его выкупе, собственник может обратиться в суд с иском о понуждении органов исполнительной власти предоставить ему земельный участок взамен изымаемого.

В связи с изъятием земельных участков и возмещением убытков возникает огромное количество судебных тяжб и громких скандалов. Самый известный из них – это конфликт в московском районе Южном Бутово в 2006 г. Суть проблемы заключалась в том, что власти г. Москвы приняли решение об изъятии земельных участков, застроенных частными домами. Права на земельные участки у жителей домов в собственность оформлены не были, а были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения. Многие СМИ писали, что именно поэтому цена участков была необоснованно занижена и владельцам изымаемых земельных участков были предоставлены неустраивающие их варианты возмещения в виде квартир. С точки зрения закона в порядке изъятия земельных участков нарушений со стороны Правительства г. Москвы не было. Изъятие земельных нужд было предусмотрено региональным законодательством, владельцы земельных участков были надлежащим образом уведомлены об изъятии у них земельных участков, им предлагались квартиры вместо их жилых домов. Поскольку владельцы изымаемых земельных участков не согласились с предложенными вариантами обмена, Правительство г. Москвы обратилось в суд о принудительном изъятии земельных участков и выселении из жилых домов, находящихся на данных земельных участках.

Ситуация, возникшая в Южном Бутово, яркий пример очень серьезной проблемы. Речь идет о сносе старых домов для строительства нового, более комфортного жилья. Как здесь определить исключительную необходимость строить именно на этом месте? Чьи интересы приоритетней, людей живущих с подлежащих сносу домах или например, жителей ветхого и аварийного жилья, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий? Конечно, когда дело доходит до суда в расчет берутся все детали, все обстоятельства: сколько домов должно быть снесено, сколько должно быть построено, сколько людей живет в подлежащих сносу домах, какие суммы или какие варианты обмена им будут предложены, сколько людей получат жилье в новых домах и т. д.

В городах действует Закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Данный нормативный правовой акт предоставляет властям право изымать земельные участки для городских или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий в рамках Генерального плана Москвы, планов развития округов и районов, реализации городских программ, требующих сноса жилых домов.

Также проблема изъятия земельных участков для государственных нужд весьма актуальна в преддверии Олимпийских игр, проводимых в г. Сочи в 2014 году. Весьма вероятно, что ситуация, сложившаяся в Южном Бутово в Москве, когда выселение происходило силами ОМОН, может повториться в и в Сочи. Чтобы этого не было, необходимо разработать такие законы, главным принципом которых будет соблюдение прав и интересов граждан, а именно собственников земельных участков, которые могут быть изъяты. В настоящее время подготовлен пакет законопроектов, регулирующих особенности изъятия земельных участков для федеральных нужд в связи с проведением Олимпиады в Сочи. Насколько они эффективны и гуманны по отношению к владельцам земельных участков будет известно в ближайшее время.

Одной из мер, направленных на защиту прав собственников и иных правообладателей земельных участков, является принятие изменений в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ). Например, в п. 4 ст. 9 ГрК РФ, вступающей в силу с 1 января 2010 г., предусматривается, что органы государственной власти и местного самоуправления не могут принимать решения об изъятии земельных участков при отсутствии территориального планирования. Статья 46 ГрК РФ устанавливает, что публичные слушания по проектам планировки и межевания территории должны проводятся с участием лиц, проживающих на данной территории.

Еще раз следует подчеркнуть, что формулировка «изъятие земельных участков» может применяться исключительно в контексте с правоотношениями, одной из сторон которых является государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов. Целью таких правоотношений является удовлетворение государственных или муниципальных нужд.

Когда же отношения возникают между строительной компанией и собственниками (иными правообладателями) земельных участков, это уже не изъятие. Здесь застройщик «уговаривает» собственников земельных участков, собственников зданий, строений, находящихся на «интересных» земельных участках, продать ему эти объекты недвижимости. Часто встречается ситуация, когда такие собственники не хотят расставаться со своим имуществом ни за какие деньги либо заламывают заоблачные цены. Ведь в такой ситуации, в отличие от изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, оценка недвижимости не является обязательной. Если застройщик не согласен платить сумму, которую просит собственник имущества, обращение в суд тут никак не поможет. Поэтому часто можно слышать о пожарах в домах и квартирах несговорчивых граждан. Порой лица, заинтересованные в строительстве, готовы даже на самые тяжкие преступления ради достижения поставленных целей.

Главная.

Предыдущая тема.

Tags: , , , ,


Вопрос ответ онлайн

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой: