Строить где захочется невозможно.

http://urist22.ru Градостроительное зонирование.

Вопросы приобретения прав на земельные участки для строительства и собственно строительство наиболее актуальны для населенных пунктов и, особенно, для крупных городов. Строить где захочется невозможно. Чем больше плотность застройки в городе, тем больше проблем. Для того, чтоб упорядочить строительство, не допустить хаотичное строительство, которое могло бы причинить вред как природе, так и правам и интересам физических и юридических лиц, законодательством предусмотрены правила землепользования и застройки. В зависимости от местоположения земельных участков, их экономической. культурной, стратегической или иной ценности происходит их дифференциация. Как уже говорилось, есть понятия первичного и вторичного рынка земли. ЗК РФ делит земельные участки на категории. В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли поселений;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение (разрешенное использование) предполагает, что земельный участок будет использоваться с учетом установленных ограничений. Существует огромное количество видов разрешенного использования: садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальное гаражное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, размещение (строительство) различных объектов и др. Конкретные виды разрешенного использования предусматривается зонированием территорий. Одной из наиболее распространенных разновидностей зонирования является градостроительное зонирование.

Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов. Законодательством предусмотрены определенные правила землепользования и застройки. Правила землеустройства и застройки являются формой внешнего выражения градостроительного зонирования. В соответствии с п. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

  • создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки облекаются в правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления конкретного муниципального образования Они регламентируют градостроительную деятельность, устанавливают порядок комплексного развития территории муниципального образования. Одной из целей утверждения таких правил является формирование земельных участков, а, следовательно, развитие всего рынка недвижимости в данном конкретном муниципальном образовании. Правила землепользования и застройки регулируют такие процессы как межевание территорий поселений, формирование земельных участков как объектов недвижимости, предоставление разрешений на строительство.

Правила землепользования и застройки включают в себя следующие составляющие (п. 2 ст. 30 ГрК РФ):

  • порядок их применения и внесения изменений;
  • карту градостроительного зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон. В соответствии с п. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством российской федерации (п. 6 ст. 30 ГрК РФ).

Градостроительный регламент для каждой зоны, как правило, предусматривает несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости могут выбирать вид использования в пределах, установленных регламентом. Кроме того, они даже могут менять вид использования объектов недвижимости.

Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации.

Документация о градостроительном зонировании крупного населенного пункта (города), как правило, включает в себя генеральный план развития города, градостроительные планы развития его административных округов, районов, а также территориальные схемы, проекты отдельных частей районов.

Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга законодательством предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы Москвы и Санкт-Петербурга включают в себя сведения, предусмотренные ст. 23 ГрК РФ. а также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Генеральные планы утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом согласования проектов генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется. Публичные слушания по проектам генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга должны быть проведены в каждом внутригородском муниципальном образовании городов федерального значения. Что касается Москвы, то проект генерального плана этого города подлежит согласованию с Правительством РФ.

На основании генерального плана разрабатывается генеральная карта (схема) зонирования. В ней выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования: жилые, административные, производственные, территории специального назначения, территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд.

Tags: , , , ,


Вопрос ответ онлайн

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой: